如何准确认定售楼广告的法律问题？

    从法律角度来说，售楼广告是开发商向不特定的对象发放的用以介绍其商品房的文字、图片材料，主要是为了美化商品房形象、优势，以达到销售目的，远不具备商品房买卖合同的基本条款。
　　根据《合同法》及《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，《商品房买卖合同》中如果未将售楼广告的内容列入合同中作为合同条款的，或者不符合要约规定的，一般不能认定为是合同内容，不能以此来约束出卖人。
　　商业广告虽在原则上是一种要约邀请，根据《合同法》及《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，如果出卖人对其开发的商品房及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房价的确定有重大影响的，足以让买受人产生信赖而签订商品房买卖合同，应视为要约，即使该说明和允诺没有明确订立在合同之中，也应认定为合同内容，当事人违反合同内容的，应承担违约责任。
　　对于开发商的虚假广告行为，根据《广告法》相关规定，利用售楼广告对商品或者服务作虚假宣传的，由政府主管部门责令停止发布，并处罚款；情节严重的，依法停止其广告业务；构成犯罪的，依法追究刑事责任。此外，发布虚假广告，欺骗和误导消费者，使购买商品或者接受服务的消费者的合法权益受到损害，还要依法承担民事责任。购房人发现了虚假售楼书，要及时向政府有关部门举报，若由于出卖人虚假广告导致损失的，可请求人民法院要求出卖人承担赔偿责任。
　　为了避免不必要的麻烦，买受人在签订合同时，最好要求开发商将售楼广告的内容写入合同中，使其成为合同内容的一部分，以便在商品房实际交付时与售楼广告的内容不符时追究出卖人的违约责任。

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